مسکن دولتی متری چند؟ - وبلاگ توسعه دهنده ها

به گزارش وبلاگ توسعه دهنده ها، خاص ترین وبزرگ ترین پروژه مسکن سازی دولتی در حالی به عجیب ترین پیش فروش ملکی تبدیل شده است که در این روش ساخت و فروش، اصل اول و مهم ترین بخش پیش فروش ملکی رعایت نشده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، دولت در حالی پروژه ساخت یک میلیون مسکن در سال را از نیمه دوم سال گذشته کلید زده که این پروژه در عین حال که بزرگ ترین وخاص ترین پروژه پیش فروش مسکن محسوب می گردد، دارای یک ابهام بزرگ در مهم ترین اصل پیش فروش یعنی تعیین و اعلام قیمت واحدهاست. آنالیز ها، شواهد موجود و اظهارات مسوولان اجرای طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در کشور نشان می دهد، بزرگ ترین پیش فروش خانه در کشور بدون اعلام قیمت اکران شده است و تعیین نبودن قیمت واحدها، مجهول اول مسکن میلیونی است. تعیین نبودن قیمت واحدهای مسکونی در طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال نشان می دهد، دولت در اجرای این طرح، اصل اول پیش فروش مسکن که همان تعیین و اعلام صریح و شفاف قیمت واحدهاست را رعایت ننموده است. این خانه سازی دولتی، در حقیقت نوعی پیش فروش است و طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را می توان به عنوان بزرگ ترین پیش فروش مسکن در کشور معرفی کرد.

در پیش فروش، اصل اول تعیین قیمت و زمان تحویل و اعلام این دو فاکتور مهم به پیش خریدار است. در واقع دو پارامتر مهمی که متقاضیان مسکن تصمیم به پیش خرید به جای خرید واحدهای آماده می گیرند، محاسبه توجیه پذیری پیش خرید به لحاظ زمان تحویل و قیمت واحدهاست. این در حالی است که تا به امروز قیمت ساخت این واحدها به طور صریح وشفاف اعلام نشده است. تا به امروز برای تعیین قیمت این واحدها، صحبت از محاسبه قیمت بر مبنای مدل لیست بهای هزینه ساخت شده است که معمولا هر سال از سوی سازمان برنامه وبودجه مورد بازنگری قرار گرفته و اعلام می گردد. اما نکته مهم آن است که تعیین نیست با این مدل، در زمان تحویل، افرادی که در دهک های پایین قرار دارند و از توان محدودی برای پرداخت سهم آورده متقاضی برخوردار هستند، در نهایت باید چه مبلغی را تامین و پرداخت نمایند. این در حالی است که از سوی دیگر، پیش فروش مسکن با انتها باز قیمت ساخت، در تعارض است.

پیش فروش بدون رکن اصلی

آنالیز ها نشان می دهد بزرگ ترین طرح مسکن سازی دولتی در حالی هم اکنون در منطقه ها مختلف کشور در حال اجراست که رکن اصلی یا ستون فقرات پیش فروش، در این طرح یا وجود ندارد یا دیده نمی گردد. هر پروژه پیش فروش مسکن یعنی پروژه ای که از ابتدای آغاز ساخت، متقاضیان آنها تعیین هستند، از سه جنبه فنی، حقوقی و قانونی، دو رکن مهم و اصلی یعنی قیمت و زمان تحویل تعیین دارد. حتی به موجب قانون، قیمت واحدها در پیش فروش باید تعیین باشد تا سازنده بعد از اتمام کار و در زمان تحویل واحد، نتواند قیمت ها را تغییر داده و به اصطلاح دبه قیمتی ایجاد گردد. در ساخت وسازهایی که سازنده اقدام به پیش فروش واحدها ننموده و بعد از اتمام کار واحدها را با قیمت تمام شده (قیمت روز) به بازار عرضه می نماید، ضرورتی به تعیین قیمت فروش از ابتدای کار وجود ندارد و سازنده می تواند تعیین قیمت را به بعد از اتمام کار موکول کند؛ اما در پروژه هایی که از ابتدای آغاز عملیات ساخت، متقاضی یا خریدار آن تعیین است و از همان مراحل اولیه اقدام به واریز وجه می نماید باید قیمت ساخت و زمان تحویل تعیین باشد. اما در بزرگ ترین طرح پیش فروش مسکن که هم اکنون از سوی دولت در کشور در حال اجراست و تا به امروز حدود 5/ 2 میلیون متقاضی واجد شرایط نیز برای این واحدها ثبت نام نموده اند، قیمت واحدها مبهم است و اعلام صریح و شفاف در این زمینه صورت نگرفته است. این در حالی است که به تازگی یک مقام مسوول اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال اعلام نموده است: قیمت واحدها بر اساس نرخ تمام شده است و قیمت در زمان اتمام کار تعیین خواهد شد.

این طرح سه ضلع دارد: بانک، سازنده و خریدار. و بعلاوه اعتبار دولت به عنوان مجری طرح، پشتوانه اجرای آن است. آنچه مسلم است اینکه هر سه ضلع این پروژه ها یعنی بانک، سازنده وخریدار باید از قیمت تمام شده آگاه باشند تا بتوانند برای ورود یا عدم ورود به این طرح تصمیم گیری نمایند. این موضوع برای سازنده از این بابت اهمیت دارد که بداند دولت برای ساخت این واحدها چه رقمی را در نظر گرفته است و آیا رقم ساختی که دولت تعیین نموده است با واقعیت های هزینه ساخت مسکن در مقطع زمانی حاضر و تورم آینده هزینه ها همخوانی دارد؟ در واقع سازنده باید به این اطمینان برسد که آیا با قیمت تعیین شده توان آغاز، انجام و اتمام کار را دارد و پروژه در اواسط کار متوقف نخواهد شد؟ از سوی دیگر، خریدار نیز باید در ابتدا از قیمت واحدها آگاه باشد تا بتواند به برآوردی از منابع موردنیاز به عنوان سهم آورده متقاضی برسد؛ اینکه آیا با توجه به قیمت تعیین شده واعلام شده توانایی تامین مبالغ مربوط به سهم متقاضی را دارد یا خیر؟

از سوی دیگر بانک به عنوان ذی نفع دیگر این طرح مطرح است. از آنجا که بانک با پرداخت تسهیلات آن هم با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار (هم اکنون 18 درصد) با سازنده مشارکت نموده و به نوعی شریک اجرای این طرح است، باید این اطمینان را حاصل کند که اصل و سود منابعی که برای این طرح در قالب تسهیلات اختصاص می دهد، تمام و کمال بدون تاخیر، در زمان تعیین و مناسب به بانک باز خواهد گشت. این در حالی است که تامین تمام این شروط وابسته به تعیین بودن قیمت این واحدها از همان ابتداست.

سه سوال اساسی

ابهام در قیمت واحدهای مسکونی طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال در حالی هم اکنون به مهم ترین مجهول این طرح تبدیل شده است که در این زمینه سه سوال اساسی مطرح می گردد. در واقع عدم اعلام قیمت تعیین برای این واحدها از سه بابت برای سازنده و خریدار (متقاضی) سوال برانگیز است. سوال اول آن است که کدام سازنده در چنین شرایطی و در حالی که قیمت نهایی واحدها، تعیین نشده است، حاضر به ورود به این طرح و برعهده گرفتن مسوولیت ساخت واحدهاست؟

سوال دوم آن است که کدام خریدار یا متقاضی بدون اطلاع از قیمت واحدی که قصد خرید آن را دارد می تواند به این طرح ورود کند؟ آن هم در شرایطی که دو شرط مهم در شروطی که متقاضیان این واحدها باید داشته باشند و از سوی متولی اجرای این طرح تعیین شده است، حول محور قیمت واحدها قرار گرفته است. در مواردی که به عنوان شروط متقاضیان واجد شرایط برای طرح مسکن یک میلیونی در سایت ثبت نام این واحدها، درج شده است دو شرط مهم تعیین شده است. این دو شرط جزو تعهدات متقاضی از بابت اطمینان از توانمندی اقتصادی برای تامین سهم آورده اشخاص، در جریان ساخت واحدهاست. در واقع یک شرط آن است که متقاضی باید توانایی تامین هزینه ساخت مسکن (مازاد بر تسهیلات بانکی) را داشته باشد. در شرط دیگری که بلافاصله بعد از این شرط آمده، تاکید شده است که متقاضی باید امکان سپرده گذاری حداقل سی درصد هزینه ساخت مازاد بر تسهیلات بانکی، بر اساس اعلام دستگاه یا نهاد مربوطه را داشته باشد. این شروط در حالی تعیین شده وحتی درصد توانمندی اقتصادی متقاضی برای سپرده گذاری را تعیین نموده است، که هنوز قیمت واحدها تعیین نیست. سوال مهم آن است که وقتی قیمت واحدها هنوز تعیین نیست و متولی مسکن نیز اعلام قیمت را به زمان تحویل واحدها که به طور میانه سه سال بعد از آغاز پروژه ها به طول می انجامد، موکول نموده است، چگونه متقاضی می تواند توانمندی اقتصادی خود برای ورود به این پروژه را بسنجد و تصمیم مناسب را از بابت ورود به این طرح یا عدم ورود به آن اتخاذ کند؟در واقع این شروط در حالی به عنوان مهم ترین شرایط ورود متقاضیان به طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال تعیین شده است که خط کش ومعیار سنجش آن نامعلوم است. گفته شده متقاضی باید توان پس انداز 30 درصدی داشته باشد اما اعلام نشده 30 درصد چه مبلغی باید پس انداز گردد؟ بعلاوه در حالی از توانمندی اقتصادی کافی متقاضیان برای این طرح سخن گفته شده که هیچ معیار تعیینی برای سنجش این توانمندی اقتصادی تعیین نشده است!

از سوی دیگر، قیمت در پروژه های پیش فروش به منزله گارانتی تحویل به موقع پروژه ها به پیش خریداران است. در واقع وقتی قیمت تعیینی برای پروژه ها تعیین می گردد و سازنده یا پیمانکار مکلف به ساخت با قیمت تعیین در زمان تعیین می گردد، از بابت تحویل به موقع واحدها و بعلاوه تزریق به موقع منابع به پروژه نیز برای هر دو سمت معامله یعنی پیش فروشنده وپیش خریدار، تعهد ایجاد می گردد. سوال سوم آن است که در شرایطی که قیمت واحدها تعیین نیست و در واقع گارانتی تحویل به موقع خانه ها مخدوش است؛ تکلیف واحدها، خریداران وسازنده ها از بابت زمان تحویل، چه خواهد شد؟

قیمت بر مبنای لیست بها چند؟

اظهارات برخی مسوولان اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال در حالی از مبنا قرار دادن لیست بهای ابلاغی هزینه های ساخت از سوی سازمان برنامه و بودجه حکایت دارد که ظاهرا لیست بهای سال جاری، هزینه 6 میلیون تومانی برای ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در یک مجتمع معمولی 3 تا 5 طبقه را ملاک قرار داده است. این لیست بها، اواسط سال گذشته رقم 5/ 4 میلیون تومانی را تعیین نموده بود. به این معنا که رقم ساخت در لیست بهای 1401، معادل 33 درصد تعدیل شده و افزایش یافته است. هر چند یافته های دنیای اقتصاد نشان می دهد هنوز لیست بهای سال 1401 به عنوان مبنای تعیین قیمت ساخت در پروژه های مسکن سازی دولتی ابلاغ نشده است و تعیین نیست هم اکنون مبنای هزینه ساخت چه عددی است!

اما سوال مهم آن است که آیا سازنده ها، هم اکنون با رقم مترمربع 6 میلیون تومانی حاضر به ساخت و ورود به این پروژه ها هستند یا خیر؟ سازنده ها می گویند هم اکنون حداقل هزینه ساخت برای هر مترمربع از یک واحد مسکونی معمولی با کیفیت حداقلی بیش از 7 میلیون تومان است. به خصوص اگر تعداد طبقات افزایش یابد و الزامات ایمنی و سیستم های پیچیده تر در ساخت موردنیاز باشد این مبلغ حتی بیشتر هم خواهد شد. در صورتی که الگوی ساخت واحدهای طرح یک میلیون مسکن سازی را 100 مترمربع درنظر بگیریم، آورده افراد متقاضی رقمی حول و حوش 350 میلیون تومان تمام می گردد. در برخی اظهارنظرهای موجود از برخی مسوولان این طرح، از متراژ 125 مترمربعی این واحدها گفته شده است که با این حساب آورده متقاضیان رقمی حول و حوش 525 میلیون تومان تمام می گردد. اما این پروژه ها یک نکته قابل تامل دارند! اگر قرار باشد هر 6 ماه یکبار ضریب تعدیل 33 درصدی (مشابه آنچه در ابتدای سال 1401 در مقایسه با نیمه 1400 اعمال شد)، بر لیست بها اعمال گردد، تعیین نبودن قیمت از ابتدا، منجر به بروز اختلاف بین هر چهار ضلع درگیر در این پروژه ها خواهد شد.

در صورتی که متقاضیان از ابتدا ندانند که چه اندازه آورده باید به این طرح اختصاص دهند و در اواسط پروژه از تامین آورده موردنیاز ناتوان شوند، به طور اتوماتیک و به علت عدم تزریق منابع اقتصادی به پروژه ها، سازنده ها نیز ناچار به توقف کار می شوند و در نتیجه در زمان مناسب پیروز به تحویل واحدها و فروش اقساطی آنها به منظور بازگشت سود و اصل تسهیلات پرداختی به بانک های وام دهنده نخواهند شد. از سوی دیگر دولت نیز پیروز به اجرای برنامه خود در زمان مناسب، تامین مسکن خانوارهای فاقد مسکن وایفای نقش تنظیم گری خود در بازار ملک نخواهد شد و طرح مذکور با شکست همراه می گردد.

آنچه مسلم است اینکه ضروری است با سرعت هر چه تمام تر اصل شفافیت در تعیین قیمت این پروژه ها اجرایی شده و قیمت تعیین با درنظر گرفتن نوسانات احتاقتصادی هزینه ساخت به پیش خریداران (متقاضیان واجد شرایط که برای این واحدها ثبت نام نموده اند) و بعلاوه سازنده ها، اعلام گردد. سازنده ها نیز برای کاستن از تبعات تورمی در آینده با توجه به تعیین بودن حجم پروژه ها و زمان تحویل می توانند، مصالح وتجهیزات موردنیاز خود را از ابتدا و با قیمت امروز خریداری و دپو نمایند. در غیر این صورت بهتر است اصلا این طرح اجرایی نگردد تا اینکه با اجرای غلط، تبعات جبران ناپذیر آن دامن گیر هر چهار ضلع این طرح گردد.